Simulador SAC

Como o SAC é calculado, passo a passo

A amortização mensal é simplesmente o valor financiado dividido pelo número de parcelas. Em um financiamento de R$ 300.000 em 360 meses, ela é de R$ 833,33 — e permanece assim até o fim.

Os juros de cada mês são a taxa mensal aplicada sobre o saldo devedor daquele momento. No primeiro mês, incidem sobre os R$ 300.000 inteiros; no último, sobre quase nada. A parcela é a soma das duas partes, e como só a segunda muda, ela decresce em linha reta.

Isso produz uma propriedade útil: a diferença entre uma parcela e a seguinte é constante. Você consegue prever exatamente quanto vai pagar em qualquer mês do contrato sem recalcular nada.

Por que a primeira parcela é a que decide sua aprovação

Os bancos avaliam a capacidade de pagamento pela maior parcela do contrato — que, no SAC, é sempre a primeira. Mesmo que a parcela final seja bem menor, é o valor inicial que entra no cálculo do comprometimento de renda.

Na prática, isso significa que o SAC exige mais renda comprovada que a Tabela Price para o mesmo valor financiado. Não é raro alguém ser aprovado na Price e reprovado no SAC pelo mesmo imóvel.

Antes de simular, vale estimar quanto você conseguiria financiar com a calculadora de capacidade de financiamento — ela parte da renda e chega ao valor viável, o caminho inverso deste simulador.

Amortizar antecipadamente no SAC

Como o saldo devedor no SAC cai mais rápido que na Price, os juros economizados ao amortizar são menores em termos absolutos — o efeito é real, mas menos espetacular que em um contrato Price equivalente.

Ainda assim, a amortização antecipada continua sendo a forma mais eficiente de reduzir o custo de um financiamento longo, especialmente nos primeiros anos. A calculadora de amortização mostra a diferença entre reduzir o prazo e reduzir o valor da parcela.

Quando o SAC não é a melhor escolha

Se as parcelas iniciais comprometerem uma fatia grande demais da renda, o menor custo total vira um risco: um contrato bem calculado no papel não resiste a uma perda de emprego ou a uma despesa inesperada.

Também faz menos sentido quando você pretende quitar ou vender o imóvel em poucos anos. Em prazos curtos, a diferença de juros entre SAC e Price encolhe bastante, e a parcela menor da Price pode valer mais que a economia.

Para ver os dois sistemas lado a lado com os seus números, use o comparador SAC vs Price.

O que o simulador não inclui

O resultado considera juros e amortização — a estrutura do contrato. Um financiamento imobiliário real tem outros custos mensais: seguro MIP (morte e invalidez permanente), seguro DFI (danos físicos ao imóvel) e taxa de administração.

Há ainda os custos de entrada, como ITBI e registro em cartório, que costumam somar de 4% a 5% do valor do imóvel e são pagos à vista. O simulador de financiamento imobiliário trata desses custos em detalhe.