Calculadora de Capacidade de Financiamento

A regra dos 30% e de onde ela vem

A prática consolidada no crédito imobiliário brasileiro é limitar a prestação a cerca de 30% da renda bruta familiar. Não é um número mágico: é a margem que, historicamente, permite absorver imprevistos sem que o contrato entre em inadimplência.

Cada instituição aplica a regra à sua maneira, e o percentual pode variar conforme o perfil de crédito, o relacionamento com o banco e o tipo de contrato. Trate os 30% como referência de partida, não como promessa de aprovação.

Vale notar qual parcela entra na conta: em contratos SAC, é a primeira — a mais alta. Isso reduz o valor financiável em comparação com a Tabela Price para a mesma renda.

Que renda o banco realmente considera

Salário com carteira assinada é o caso mais simples. Autônomos e profissionais liberais costumam precisar comprovar renda por extratos bancários, declaração de Imposto de Renda ou pró-labore, e muitas vezes têm um redutor aplicado sobre a média apurada.

A renda composta — somar cônjuge, companheiro ou parentes — é aceita pela maioria dos bancos e é a forma mais direta de ampliar a capacidade. Todos os participantes entram no contrato e respondem pela dívida.

Dívidas existentes reduzem o espaço disponível: financiamento de veículo, consignado e faturas parceladas costumam ser abatidos da margem antes do cálculo.

O que falta além do valor financiado

Bancos financiam uma parte do imóvel, não o total — a entrada costuma ficar entre 20% e 30% do valor de avaliação. O preço que você pode buscar é a soma do valor financiável com a entrada que você já tem.

Some ainda os custos de aquisição: ITBI, registro em cartório e taxa de avaliação, que juntos costumam representar de 4% a 5% do valor do imóvel e são pagos à vista, fora do financiamento.

É o erro mais comum de quem começa a procurar: mirar um preço que a capacidade cobre, mas não ter os custos de entrada reservados.

Como aumentar sua capacidade de financiamento

Alongar o prazo reduz a parcela e amplia o valor financiável — ao custo de bastante juro a mais no total. É a alavanca mais fácil e a mais cara.

Compor renda com outra pessoa tende a ser a alavanca mais eficiente. Aumentar a entrada e limpar dívidas menores antes da análise também mexem no resultado, além de melhorarem a taxa oferecida.

Use o simulador de financiamento imobiliário para transformar a capacidade estimada aqui em uma simulação completa, com parcelas e custo total.

Capacidade aprovada não é capacidade confortável

O limite do banco protege o banco. Uma parcela em 30% da renda bruta pode representar muito mais que isso da renda líquida, depois de impostos e descontos — e ainda concorre com condomínio, IPTU e manutenção, que aparecem junto com o imóvel.

Antes de assumir o teto, verifique se a reserva de emergência continua de pé com a nova parcela. A calculadora de reserva de emergência ajuda a dimensionar esse colchão.