Calculadora de Amortização

Reduzir prazo ou reduzir parcela?

Reduzir o prazo é quase sempre a opção que economiza mais. Você continua pagando a mesma parcela, mas termina o contrato antes — e todos os meses eliminados no fim eram meses de juros que você deixa de pagar.

Reduzir a parcela mantém o prazo original e diminui o desembolso mensal. A economia de juros existe, mas é bem menor, porque a dívida continua rodando pelo mesmo tempo. Em compensação, sobra dinheiro no orçamento todo mês.

A escolha certa depende do seu problema. Se o objetivo é pagar menos no total, reduza o prazo. Se o orçamento está apertado e você precisa de fôlego agora, reduza a parcela — e entenda que está comprando conforto com juros.

Por que amortizar cedo vale muito mais

Cada real amortizado elimina os juros que incidiriam sobre ele em todos os meses restantes. No começo de um financiamento de 30 anos, esse valor é multiplicado por centenas de meses; faltando três anos para o fim, por poucas dezenas.

O efeito é ainda mais forte em contratos na Tabela Price, onde o saldo devedor cai devagar nos primeiros anos. Em um contrato SAC o saldo já cai rápido sozinho, e o ganho relativo da amortização antecipada é menor.

Amortizar ou investir o dinheiro?

A comparação honesta é entre a taxa do seu financiamento e o rendimento líquido de um investimento de risco equivalente. Amortizar equivale a um retorno certo e livre de imposto igual à taxa do contrato.

Com o CDI hoje em 13,65% ao ano, um financiamento imobiliário a taxas menores que isso pode, em tese, perder para uma aplicação conservadora depois do Imposto de Renda. Já dívidas caras — cartão, cheque especial, crédito pessoal — praticamente nunca perdem: amortizar vem primeiro.

Compare os dois lados com a calculadora de CDI e a de rentabilidade real antes de decidir. E lembre que o retorno da amortização é garantido, enquanto o do investimento não.

Usar o FGTS para amortizar

O saldo do FGTS pode ser usado para amortizar ou quitar financiamento habitacional dentro do SFH, respeitadas as regras do fundo — entre elas o intervalo mínimo entre utilizações e a exigência de que o contrato esteja em dia.

Como o FGTS rende bem menos que a taxa da maioria dos financiamentos, essa costuma ser uma das melhores aplicações possíveis para esse dinheiro. O guia sobre usar o FGTS para amortizar financiamento detalha as condições.

Como pedir a amortização ao banco

A amortização é um direito do consumidor, com redução proporcional dos juros, e a maioria dos bancos permite fazê-la pelo aplicativo. O ponto de atenção é que alguns aplicam a opção padrão de reduzir a parcela — que raramente é a mais vantajosa.

Deixe explícito qual modalidade você quer e confira depois o novo demonstrativo: prazo restante, valor da parcela e saldo devedor atualizado. Se o número não bater com o simulado, peça o recálculo por escrito.