Simulador de Financiamento de Imóvel
Simule as parcelas e os juros do financiamento imobiliário.
O simulador de financiamento imobiliário calcula as parcelas, o total de juros e o custo real de comprar um imóvel financiado, incluindo os gastos que não aparecem na parcela. É indicado para quem já tem um imóvel em vista e quer saber quanto ele custa de verdade. Informe o valor, a entrada, a taxa e o prazo.
Resumo executivo
- O que a parcela mostra: juros e amortização. O que ela esconde: seguros MIP e DFI e taxa de administração.
- Custo de entrada além do sinal: ITBI e registro somam tipicamente 4% a 5% do valor do imóvel, à vista.
- SFH x SFI: o enquadramento muda teto de valor, taxa máxima e o direito de usar o FGTS.
- O número que importa na comparação entre bancos é o CET, não a taxa anunciada.
Regra de ouroA taxa de juros escolhe o banco; o CET revela quanto o financiamento custa de verdade.
1ª parcela
R$ 3.453,71
As parcelas diminuem ao longo do tempo
Última parcela
R$ 840,61
Total em juros
R$ 472.978,26
| Parcela | Prestação | Juros | Amortização | Saldo devedor |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 3.453,71 | R$ 2.620,38 | R$ 833,33 | R$ 299.166,67 |
| 2 | R$ 3.446,43 | R$ 2.613,10 | R$ 833,33 | R$ 298.333,33 |
| 3 | R$ 3.439,15 | R$ 2.605,82 | R$ 833,33 | R$ 297.500,00 |
| 4 | R$ 3.431,87 | R$ 2.598,54 | R$ 833,33 | R$ 296.666,67 |
| 5 | R$ 3.424,60 | R$ 2.591,26 | R$ 833,33 | R$ 295.833,33 |
| 6 | R$ 3.417,32 | R$ 2.583,98 | R$ 833,33 | R$ 295.000,00 |
| 7 | R$ 3.410,04 | R$ 2.576,71 | R$ 833,33 | R$ 294.166,67 |
| 8 | R$ 3.402,76 | R$ 2.569,43 | R$ 833,33 | R$ 293.333,33 |
| 9 | R$ 3.395,48 | R$ 2.562,15 | R$ 833,33 | R$ 292.500,00 |
| 10 | R$ 3.388,20 | R$ 2.554,87 | R$ 833,33 | R$ 291.666,67 |
| 11 | R$ 3.380,92 | R$ 2.547,59 | R$ 833,33 | R$ 290.833,33 |
| 12 | R$ 3.373,64 | R$ 2.540,31 | R$ 833,33 | R$ 290.000,00 |
Exibindo as 12 primeiras parcelas de 360. Total pago ao final: R$ 772.978,26 a uma taxa de 11,00% ao ano. Simulação sem seguros e taxas administrativas, que variam por instituição.
Financiar um imóvel é o maior contrato financeiro da vida da maioria das pessoas, e também o mais fácil de subestimar: a parcela mostrada na simulação do banco raramente é tudo que você vai desembolsar.
Use o simulador acima para projetar as parcelas e o total de juros, e leia as seções abaixo para somar os custos que ficam de fora da conta principal.
O que entra na sua parcela além dos juros
Todo financiamento habitacional embute dois seguros obrigatórios. O MIP (morte e invalidez permanente) quita a dívida se o titular falecer ou ficar inválido; o DFI (danos físicos ao imóvel) cobre a garantia contra sinistros. Ambos são cobrados dentro da prestação.
Some ainda a taxa de administração mensal do contrato. Junto com os seguros, esses encargos costumam representar uma fatia relevante da prestação — e crescem com a idade do titular, no caso do MIP.
Por isso a parcela que sai da calculadora é a estrutura do contrato, não o boleto. Peça sempre ao banco a planilha com a prestação cheia antes de assinar.
Os custos de aquisição pagos à vista
O ITBI é um imposto municipal cobrado na transferência do imóvel, com alíquota que varia por município e costuma girar em torno de 2% a 3% do valor venal ou de transação.
Somam-se a ele o registro da compra e venda e da alienação fiduciária no cartório de registro de imóveis, além da taxa de avaliação do banco. No conjunto, os custos de aquisição normalmente ficam entre 4% e 5% do valor do imóvel.
Esse dinheiro sai do bolso na assinatura e não é financiado. Quem esgota as reservas na entrada costuma travar exatamente aqui.
SFH ou SFI: por que o enquadramento muda tudo
O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) usa recursos da poupança e do FGTS e impõe limites: teto de valor do imóvel, destinação residencial e taxa de juros máxima definida em regulamentação. Em troca, permite usar o FGTS na entrada, na amortização ou na quitação.
O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) não tem esses tetos e atende imóveis de valor mais alto ou uso comercial, com taxas livremente pactuadas e sem acesso ao FGTS.
Confirme o enquadramento antes de simular, porque ele determina o custo, o teto e o direito de usar o fundo.
Como comparar propostas de bancos diferentes
Compare pelo Custo Efetivo Total (CET), que o Banco Central exige que seja informado. Ele consolida juros, seguros, tarifas e demais encargos em uma taxa única — é o único número que permite comparação honesta entre instituições.
Verifique também o indexador do contrato. Contratos corrigidos pela TR, pelo IPCA ou com taxa puramente prefixada têm comportamentos muito diferentes ao longo de trinta anos, e o risco de cada um recai sobre lados diferentes.
Com a Selic hoje em 13,75% ao ano, as taxas do crédito imobiliário acompanham o custo de captação dos bancos — vale coletar propostas de mais de uma instituição antes de fechar.
Antes de assinar: três verificações
Primeiro, confirme se a parcela cheia — com seguros e taxas — ainda cabe no seu orçamento, e não apenas a parcela simulada. A calculadora de capacidade de financiamento ajuda a testar o limite.
Segundo, verifique se a reserva de emergência continua intacta depois da entrada e dos custos de cartório. Um financiamento de trinta anos sem colchão é uma aposta no fato de que nada vai dar errado.
Terceiro, compare com a alternativa de continuar alugando e investindo a diferença. O comparador alugar vs comprar faz essa conta explicitamente.
Perguntas frequentes
Quanto preciso de entrada para financiar um imóvel?
Os bancos costumam financiar de 70% a 80% do valor de avaliação, o que implica uma entrada de 20% a 30%. O percentual varia por instituição, por perfil de crédito e pelo tipo de imóvel.
Posso usar o FGTS na compra do imóvel?
Sim, em contratos enquadrados no SFH e desde que atendidas as regras do fundo, entre elas não possuir outro imóvel na mesma praça e ter tempo mínimo de conta vinculada. O FGTS pode compor a entrada, amortizar ou quitar o saldo.
O que é MIP e DFI no financiamento?
São os seguros obrigatórios do contrato. O MIP cobre morte e invalidez permanente do titular, quitando a dívida. O DFI cobre danos físicos ao imóvel dado em garantia. Ambos são cobrados dentro da prestação mensal.
Qual a diferença entre a taxa de juros e o CET?
A taxa de juros remunera apenas o capital emprestado. O Custo Efetivo Total acrescenta seguros, tarifas e demais encargos, revelando quanto o financiamento custa de fato. É o CET que deve ser usado para comparar propostas.
É melhor financiar em 30 anos ou em 20?
O prazo mais curto reduz muito o total de juros, mas exige parcela maior e mais renda na aprovação. Uma alternativa é contratar o prazo longo, garantindo folga, e amortizar sempre que sobrar dinheiro.
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Limitações desta simulação
Os resultados são estimativas baseadas nas premissas que você informa e nas taxas de referência vigentes (atualizadas em 07/10/2026). Servem para orientar decisões e não substituem aconselhamento profissional nem constituem recomendação de investimento.
Entenda nossa metodologia em Como calculamos, consulte as Fontes ou leia a nossa Política editorial.
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